TAHLİYE TAAHHÜDÜ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkların önemli bir kısmı tahliye süreçlerinden kaynaklanmaktadır. Uygulamada en sık başvurulan tahliye yollarından biri ise tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyedir. Ancak tahliye taahhütnamesi çoğu zaman yanlış düzenlendiği için geçersiz sayılmakta ve beklenen hukuki sonucu doğurmamaktadır. Bu nedenle hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından bu belgenin hukuki niteliğinin ve geçerlilik şartlarının doğru bilinmesi büyük önem taşır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESI NEDİR?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir irade açıklamasıdır. Başka bir ifadeyle kiracı, önceden belirlenen bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini kabul eder.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, kiracının bu yazılı taahhüdüne dayanarak, icra yoluyla tahliye talep edebilir veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Bu yönüyle tahliye taahhütnamesi, kiraya verene sözleşme süresini beklemeden tahliye imkânı sağlayan güçlü bir hukuki araçtır. Ancak bu gücün karşılığı olarak kanun ve yargı kararları, taahhütnamenin geçerli sayılabilmesi için sıkı şartlar aramaktadır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE BULUNMASI GEREKEN UNSURLAR
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli kabul edilmesi için bazı zorunlu unsurları taşıması gerekir. Eksik veya hatalı düzenlenen taahhütname geçersiz sayılacağından, taahhütnamenin dikkatlice hazırlanması önem arz eder.
a) Yazılı Şekilde Düzenlenmiş Olmalıdır
Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü beyanlar veya mesajlaşmalar kural olarak yeterli kabul edilmez.
Tahliye taahhütnamesi taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenebileceği gibi, noter huzurunda da imzalanabilir. Noterden yapılması zorunlu değildir ancak ispat kolaylığı sağlar ve gelecekte doğabilecek uyuşmazlıklarda imza itirazlarının önüne geçer.
b) Kiracı Tarafından İmzalanmalıdır
Tahliye taahhütnamesi, bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Kiralananda birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların imzası gerekir.
Eşlerin birlikte kiracı olduğu durumlarda ise tek imza çoğu zaman yeterli görülmez. Kiralananın aile konutu olarak kullanılması durumunda kiracı sıfatına sahip olmayan eş, takip ya da dava tarihine kadar kiraya verene yapacağı bildirimle kiracı olarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilmektedir. Bu halde somut olayın özellikleri de değerlendirilerek kira sözleşmesinin tarafı haline gelen eşin aile konutu itirazı ile taahhüdün geçersizliği durumu gündeme gelebilir. Bu nedenle kiracının evli olması halinde, eşin de imzası alınmalıdır.
c) Tahliye Tarihi Açıkça Belirtilmelidir
Taahhütnamede taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı gün, ay ve yıl şeklinde açıkça belirtilmelidir. Tahliye zamanı tahmini ya da muğlak bir zamanı olarak yazılmışsa, kiracının hangi tarih için taahhüt verdiği anlaşılmayacağından, tahliye taahhütnamesini geçersiz sayılacaktır.
d) Kiralanan Taşınmaz Açıkça Belirtilmelidir
Taşınmazın adresi/bilgileri açıkça yazılmalıdır.
e) Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmiş Olmalıdır
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra verilmelidir. Kiracı henüz evi ve anahtarı teslim almadan veya sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhütnameler, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır. Bu nedenle; kira sözleşmesinden en erken bir gün sonra geçerli bir tahliye taahhütnamesi imzalanabilir.
f) Tahliye Taahhüdü Koşulsuz ve Şartsız olmalıdır.
Taraflar arasında kiralananı belirlenen tarihte tahliye etmek için anlaşılmış tahliye taahhütleri şarta ya da koşula bağlanamaz. Tahliye taahhütlerinde kiracı koşulsuz şartsız kiralananı belirlenen tarihte teslim etmeyi kabul etmiş olmalıdır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE SÜRECİ NASIL İLERLER?
Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa kiraya veren iki yol izleyebilir:
✔ İcra Yoluyla Tahliye: Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılabilir.
✔ Tahliye Davası: Taahhüt tarihinden itibaren sulh hukuk mahkemesinde 1 ay içinde dava açılabilir.
Buradaki bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; sürenin kaçırılması halinde taahhütnameye dayanma hakkı kaybedilebilir.
Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından hızlı tahliye imkânı sağlayan etkili bir hukuki araç olsa da ancak belirli şartlar altında geçerlidir. Yazılı olması, kiracı tarafından imzalanması, tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi ve en önemlisi kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması geçerliliğin temel unsurlarıdır.
Uygulamada yapılan küçük şekil hataları dahi belgenin tamamen hükümsüz sayılmasına yol açabilmektedir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi düzenlenirken hukuki destek alınması, ileride doğabilecek uzun dava süreçlerinin önüne geçilmesi bakımından büyük önem taşır.