ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI (İZALE-İ ŞUYU)
Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin birlikte malik olduğu taşınır veya taşınmaz mallarda paylı veya elbirliği şeklindeki mülkiyetin sona erdirilmesini amaçlayan bir davadır. Uygulamada “izale-i şuyu” olarak da bilinen bu dava, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda sıkça gündeme gelir. Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında, her bir paydaş mahkemeden ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.
HANGİ MALLAR İÇİN ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ İSTENEBİLİR?
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı ve elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlar (arsa, tarla, daire vb.) ve taşınır mallar (araç, makine, hisse senedi, ziynet eşyası vb.) için açılabilir.
Uygulamada ortaklığın giderilmesi genelde miras kalan malvarlığı değerleri için istenmektedir. Mirasın açılmasıyla birlikte mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğar. Bu durumda mirasçılardan herhangi biri, miras paylaşılıncaya kadar ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Uygulamada en çok karşılaşılan senaryo, miras kalan bir taşınmazın mirasçılar arasında paylaşılamaması ve bir veya birkaç mirasçının izale-i şuyu davası açmasıdır.
KİMLER ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNİ İSTEYEBİLİR?
Ortaklığın giderilmesi davasını, paydaşlardan herhangi biri tek başına açabilir. Diğer paydaşların rızası aranmaz. Ancak dava, tüm paydaşlara karşı yöneltilmelidir. Paydaşlardan birinin davaya dahil edilmemesi, usul açısından eksiklik doğurur.
Hatta paydaşlardan birinin ölümü halinde, ölen paydaşın mirasçılarının tamamı davaya dahil edilmelidir. Tüm paydaşlar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlanması mümkün değildir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Dava konusu bir taşınmaz ise, yetkili mahkeme; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınır mallar açısından genel yetki kuralları uygulanır, davalılardan herhangi birinin yerleşim yeri mahkemesinden dava açılabilir.
ORTAKLIK NASIL GİDERİLİR?
Mahkeme, ortaklığın giderilmesine iki şekilde karar verebilir: aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi
a) Aynen Taksim
Aynen taksim, taşınmazın veya malın fiziksel olarak bölünerek paydaşlara dağıtılmasıdır. Örneğin, 5 eşit daireden oluşan bir apartman 5 paydaşa paylaştırılabilir.
Ancak her mal aynen taksime elverişli değildir. Özellikle tek parselden oluşan küçük bir arsa veya tek bir konut, fiziken paydaşlar arasında bölünmeye uygun olmayabilir.
Mahkeme, aynen taksimin mümkün olup olmadığını bilirkişi incelemesiyle tespit eder. Bölünme sonucunda taşınmazın veya malın değerinde ciddi bir kayıp oluşacaksa veya taşınmazlar için imar mevzuatına aykırılık doğacaksa, aynen taksim mümkün kabul edilmez.
Ortaklığın giderilmesi davasının kabulü ve kesinleşmesi ile birlikte, paylı mülkiyet sona erer. Aynen taksim halinde, her paydaş bağımsız bir mülkiyet hakkına kavuşur.
b) Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde mahkeme, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu durumda dava konusu mal veya taşınmaz, genellikle açık artırma yoluyla satılır. Satış, icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilir ve elde edilen bedel, paydaşlara payları oranında dağıtılır. Uygulamada en sık karşılaşılan yöntem budur.
Paydaşlar, satışın açık artırma yerine “paydaşlar arasında” yapılmasını talep edebilirler. Ancak bu, tüm paydaşların rızasına bağlıdır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNDE ARABULUCULUK
Ortaklığın giderilmesi davalarında, dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan ortaklığın giderilmesi davası usulden reddedilecektir.
Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde tüm paydaşların ve arabulucunun imzalayacağı bir anlaşma belgesi düzenlenir. İmzalanan bu anlaşma belgesi, kural olarak tarafları bağlar; ancak anlaşma belgesinde yazan şartların yerine getirilmesini sağlamak için icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir.
İcra edilebilirlik şerhi, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinden istenir. Mahkeme; anlaşma içeriğini, anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı denetler. Yapılan bu inceleme sonucunda icra edilebilirlik şerhi verilmesi halinde, taraflar taşınmazla ilgili almış oldukları kararları uygulamaya koyabilirler. Böylelikle tapuda anlaşma şartlarına uygun şekilde tescil işlemlerini gerçekleştirilebilirler.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA YARGILAMA SÜRECI NASIL İLERLER?
Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde, ortaklığın giderilmesi davası açılacaktır. Bu davada mahkeme, bilirkişi incelemesi ile öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır. Mümkünse aynen taksim, değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MASRAFLAR VE HARÇLAR NE KADAR TUTAR?
Ortaklığın giderilmesi davası, davacı ve davalı için benzer sonuçlar doğurur. Bu davalarda kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri ve vekalet ücreti taraflara payları oranında yükletilir. Davanın başında davacı taraf davayı açmak için harçları ödemekteyse de, dava sonucunda bu ödenen harç ve masraflar payları oranında paydaşlar arasında paylaşılacaktır.
Dava konusu taşınmaz ise ve ortaklığının satış yoluyla giderilmesi isteniyorsa taşınmazın satış bedeli üzerinden binde 11,38; ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesi isteniyorsa taşınmaz değeri üzerinden binde 4,55 oranında nisbi karar ve ilam harcı alınır. Taşınırlara dair ortaklığın giderilmesi davasında ise maktu karar ve ilam harcı alınır.
Ayrıca taşınmazın üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmişse; satış aşamasına geçildiğinde, satış masrafları da doğar. Bu giderler, taşınmaz satıldığında satış bedelinden düşülür ve kalan tutar paydaşlara dağıtılır.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINI TAKİP ETMEK İÇİN HUKUKİ YARDIM GEREKİR Mİ?
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasında çözülemeyen mülkiyet ilişkilerini hukuki zeminde sona erdiren önemli bir dava türüdür. Özellikle miras kalan taşınmazlarda, yıllarca süren fiili anlaşmazlıkların çözümünde etkili ve kaçınılmaz bir yoldur.
Bu davanın amacı, taraflardan birini cezalandırmak değil; sürdürülemez hale gelen ortaklığı adil bir biçimde sona erdirmektir. Doğru yürütülen bir yargılama süreci, hem mülkiyet hakkının etkin kullanılmasını sağlar hem de paydaşlar arasındaki hukuki belirsizliği ortadan kaldırır. Sürecin doğru yönetimi ise, süreci bilen bir avukat yardımı ile mümkün olabilir. Kısa ve etkili bir yargılama süreci için bir avukattan yardım alınarak davanın yürütülmesi tavsiye olunur.