10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması ilkesi, Türk Borçlar Kanununun temel yaklaşımını oluşturur. Bu yaklaşımın sonucunda kural olarak kiraya veren, yalnızca sözleşmenin bitmesini sebep göstererek kira ilişkisini sona erdirme hakkına sahip değildir. Ancak TBK madde 347 ile bu duruma bir istisna tanınmıştır.
Söz konusu madde; belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitmesiyle kiraya verenin sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiremeyeceğini, ancak kira uzama süresinin on yılı aşması halinde kiraya verene herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebileceğini düzenler.
TBK madde 347/1: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, uzama süresi on yılı aşmışsa, kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Uygulamada “10 yıllık kiracının tahliyesi” olarak anılan bu düzenleme, çoğu zaman yanlış anlaşılmakta; on yılın dolmasıyla kiracının derhal tahliye edilebileceği sanılmaktadır. Ancak burada 10 yılın ne zaman başladığının tespit edilmesi ve buna göre bildirim ve tahliye tarihlerini hesaplanması büyük önem arz etmektedir.
ON YILLIK SÜRE NASIL HESAPLANIR?
TBK m. 347’de belirtilen “on yıl”, sözleşmenin başlangıç süresinden itibaren başlamamaktadır; bu on yıllık süre, uzama süresini ifade eder.
Örneğin: Taraflar arasında 01.01.2014 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi yapılmış olsun. Kiracının sözleşmeyi feshetmemesi üzerine sözleşme her yıl, 1 yıl süre ile uzamış olur. Bu durumda 01.01.2014 – 01.01.2015 dönemi, kira ilişkisinin başlangıç yılıdır. Bu yıldan itibaren, yani 01.01.2015’ten sonra uzama süresi başlar. 01.01.2025 - 01.01.2026 döneminde uzama süresi 10 yılı doldurmuş olur. 2025–2026 uzama yılının bitimi için, en az üç ay öncesinden bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda en geç 01.10.2025 tarihine dek kiracıya bildirimde bulunularak kira sözleşmesinin TBK madde 347 uyarınca feshedildiği bildirilmelidir. Bildirimin süresinde yapılması halinde, 01.01.2026’da kiracının tahliyesi istenebilir.
Kira sözleşmesi 1 yıldan uzun süreli olarak akdedilmişse; uzama süresi kira sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlar. Örneğin: Taraflar arasında 01.01.2020 başlangıç tarihli 3 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmış ise; uzama süresi 01.01.2023 tarihinden itibaren başlayacaktır.
FESİH BİLDİRİMİNİN ŞARTLARI NELERDİR?
Kiraya verenin TBK m. 347’ye dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilmesi için şu şartlar birlikte gerçekleşmelidir: kira sözleşmesi konut veya çatılı işyeri kirası olmalı ve uzama süresi on yılı aşmış olmalıdır.
Fesih bildirimi yazılı yapılmalı ve kiracıya süresi içinde ulaşmalıdır. Her ne kadar kanunda şekil şartı öngörülmemişse de; noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, ispat kolaylığı bakımından en güvenli yöntemdir.
Üç aylık sürenin kaçırılması halinde, kiraya veren ilgili uzama yılı için bu hakkını kaybeder ve bir sonraki uzama yılını beklemek zorunda kalır.
TAHLİYE DAVASI SÜRECİ NASIL İLERLER?
Kiraya veren, süresinde fesih bildiriminde bulunmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, artık kiracıya karşı tahliye davası açılmalıdır. TBK md.347 uyarınca kiraya veren 10 yıllık uzama süresinden sonra her uzama döneminin başında davayı açılabilir.
1. Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu kapsamda, TBK m. 347’ye dayalı tahliye davaları da dava şartı olarak arabuluculuğa tabidir. Dolayısıyla kiraya veren öncelikle arabuluculuğa başvurmalı, arabuluculuk süreci anlaşma ile sonuçlanamazsa düzenlenen son tutanakla birlikte tahliye davasını açmalıdır.
2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme bakımından ise genel kural uygulanmaktadır; dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde veya davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir.
3. İspat Yükü
Bu davada kiraya verenin ispatlaması gereken hususlar sınırlıdır. Taraflar arasında geçerli, konut veya çatılı işyerini konu alan bir kira sözleşmesinin varlığı, kira ilişkisinde uzama süresinin on yılı aştığı ve usulüne uygun şekilde fesih bildiriminde bulunulduğunun ispatı yeterlidir. Kiraya verenin başkaca bir tahliye sebebi ile sürmesine gerek yoktur. Mahkeme, bu şartların gerçekleştiğini tespit ederse tahliyeye karar verir.
4. Dava Süresi
TBK m. 347’ye dayalı tahliye davaları, ispat kapsamının dar olması nedeniyle hızlı sonuçlanabilecek davalardandır. Ancak uygulamada süre; mahkemenin iş yüküne ve tarafların itirazlarına göre değişmektedir. Ancak ilk derece mahkemesindeki yargılama süresi ortalama 1 – 1,5 yıl sürebilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİLENMESİ HALİNDE ON YILLIK SÜRESİ HESABI NASIL YAPILACAKTIR?
İlk sözleşmeden sonra taraflar yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlarsa, on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.
TAŞINMAZIN MALİKİ DE 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR Mİ?
Kiraya veren ve ev sahibinin farklı kişi oldukları hallerde, ev sahibinin de tahliye davası açma hakkı olup olmadığı merak edilen bir husustur.
Yargıtay içtihatları uyarınca kiraya veren haricinde taşınmazın maliki de, TBK md.347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinin sonunda süresi içinde fesih bildiriminde bulunmaya ve tahliye davası açmaya yetkilidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6229 E. - 2017/14491 K. 24.10.2017 T.: “...her ne kadar TBK'nun 347/2 maddesinde 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle açılacak tahliye davalarının kiraya veren tarafından açılacağı belirtilmiş ise de; Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın, 35. maddesi: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir." ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun Mülkiyet Hakkının İçeriği başlıklı 683. maddesi: "Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir." Açık düzenlemeleri karşısında ve kanunda malikin bu davayı açamayacağına ilişkin açık bir kuralında getirilmediğinden, malikin bu davayı açamayacağına ilişkin yorum, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın, 35. Maddesine aykırıdır. Bu nedenle kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği kabul edilmelidir.”
✅TBK m. 347, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene, uzama süresinin on yılı aşmasından sonra herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır. Ancak bu hak, sıkı şekil ve süre şartlarına bağlıdır. Uygulamada en sık yapılan hata, on yıllık sürenin kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren hesaplanmasıdır. Oysa esas alınması gereken, sözleşmenin uzama süresidir. Ayrıca fesih bildiriminin her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılması zorunludur. Bu şartlara uyulmaması halinde açılacak tahliye davaları reddedilmekte ve kiraya veren, bir yıl daha beklemek zorunda kalmaktadır. Bu nedenle TBK m. 347’ye dayalı tahliye süreci, dikkatle planlanmalı ve profesyonel hukuki destekle yürütülmelidir.