KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
Kira bedelinin tespiti davası, devam eden bir kira sözleşmesinde kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uygun hale getirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Uygulamada özellikle uzun süreli konut ve işyeri kiralarında, kira bedelinin emsal rayiç bedellerin çok altında kalması halinde gündeme gelmektedir. Bu dava ile mahkeme tarafından adil bir kira bedeli belirlenerek uyuşmazlığa son verilir.
Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler, kiracı ile kiraya veren arasındaki menfaat dengesini korumayı hedefler. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davası, kanunda öngörülen şartlar ve sınırlamalar çerçevesinde açılır.
KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?
Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için, taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması ve davayı açacak olan tarafın, kiranın tespitinde “hukuki yararı”nın bulunması şarttır.
Kira sözleşmesinde kira artışına dair bir madde olup olmamasına göre, davanın açılacağı dönem de önem arz etmektedir. Şayet kira sözleşmesinde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin bir hüküm yoksa kira ilişkisinin 1. yılından itibaren kira tespiti davası açılabilir. Öte yandan kira sözleşmesinde bir hüküm olsun veya olmasın; her halükarda kira ilişkisinin 5. yılından itibaren kira tespit davasının açılması mümkündür.
KİRA TESPİT DAVASININ TARAFLARI KİMLERDİR?
Kira bedelinin tespiti davası, uygulamada kiraya veren tarafından açılmakla birlikte, kiracı tarafından da açılabilir. Kiraya veren kira bedelinin artırılmasını talep edebileceği gibi, kiracı da mevcut kira bedelinin fahiş olması hâlinde indirilmesini talep edebilir.
Davanın tarafları kira sözleşmesinin taraflarıdır. Kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik, kira sözleşmesine halef olacağından dava açma hakkına sahiptir.
KİRA TESPİT DAVASINDA YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri gereğince kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
A. Kira Sözleşmesinde Artış Maddesi Yoksa;
Kira sözleşmesinde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin bir madde bulunmuyorsa, yenilenen kira döneminde yeni kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2). Bu ihtimalde hakim, kira bedelini belirlerken, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama sınırını gözetmek zorundadır, bu sınırı aşacak şekilde kira bedelinin belirlenmesi mümkün değildir.
B. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde;
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmuş ise, altıncı kira dönemi için hakim, yalnızca tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarıyla bağlı değildir. Bu halde 12 aylık TÜFE ortalamalarına ek olarak kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de hakim tarafından dikkate alınır ve hakkaniyete göre karar verilir. 5 yılı geçen kira sözleşmelerinde hakim; TÜFE oranını, kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu ve özelliklerini, hakkaniyet ilkesini dikkate alarak kira bedelini serbestçe belirleyebilir.
KİRA TESPİT DAVASI HANGİ KİRA DÖNEMİNİ ETKİLER?
Asıl olan, kira bedelinin tespiti davasının her zaman açılabilir olmasıdır. Ancak davanın açılma zamanı, tespit edilen kira bedelinin hangi dönem için geçerli olacağı konusunda önem taşır.
Kira bedelinin tespiti davasının hangi kira dönemine etki edeceği TBK m. 345/2’de düzenlenmiştir. Buna göre, “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmış veya artırım talebi bu süre içinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmişse tespiti istenen dönemin sonuna kadar açılan bir tespit davasında alınan karar geriye etkili olacaktır. Bu sürede dava açılmamış veya karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmamışsa, açılan tespit davası sonucunda belirlenen bedel bir sonraki kira yılında uygulanacaktır.
Bunun istisnası ise; yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm olmasıdır. Şayet kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir madde varsa; açılan dava, açıldığı dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
KİRA TESPİT DAVASINDA İSPAT YÖNTEMLERİ NELERDİR?
Kira tespit davasında; taraflar arasındaki kira sözleşmeleri, emsal taşınmazlara ait kira sözleşmeleri, bilirkişi incelemesi, keşif, uzman görüşü gibi deliller, ispat açısından önemlidir.
Mahkeme, genellikle uzman bilirkişilerden rapor alarak; emsal kira bedellerini, kiralananın konumunu, kullanım amacını, fiziki özelliklerini değerlendirir. Taraflar, emsal kira sözleşmeleri, taşınmaz ilanları ve ekspertiz raporları sunarak iddialarını ispatlamaya çalışırlar. Hakim için bilirkişi raporu bağlayıcı olmamakla birlikte, uygulamada raporlar kararın temelini oluşturur.
KİRA TESPİT DAVASI AÇMADAN ÖNCE ARABULUCULUĞA BAŞVURMAK ZORUNLU MUDUR?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar dava şartı eksikliği nedeniyle reddedilecektir.
KİRA TESPİT DAVASINDA, TESPİT EDİLMESİ İSTENEN KİRA BEDELİ DAVA DİLEKÇESİNDE KISMİ BELİRTİLEBİLİR Mİ?
Kira tespit davalarında davacı, yeni dönemde uygulanmasını istediği kira bedeline ilişkin talebini başlangıçta tam olarak belirtmek zorundadır. Tespitine karar verilmesi talep edilen kira miktarının sonradan ıslah edilerek değiştirilmesi mümkün değildir.
KİRA TESPİT DAVASININ HARCI NASIL HESAPLANIR?
Dava açılışında mahkemeye ödenecek harç, mevcut aylık kira bedeli ve istenilen aylık kira bedeli arasındaki farka göre belirlenir. Örneğin, dava açılış tarihinde 15.000-TL kira bedeli ödenen bir taşınmaz için, kira tespit davası ile 25.000-TL kira bedeli isteniyorsa; 25.000 - 15.000 = 10.000 TL fark üzerinden nispi harç mahkemeye ödenir.
PAYLI VEYA ELBİRLİĞİ MÜLKİYET VARSA, NASIL KİRA TESPİT DAVASI AÇILIR?
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı bakımından kira tespit davası açabilir.
Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortaklar birlikte dava açmalı veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri gerekir.
KİRA TESPİT DAVASINDA ESKİ KİRACI MAHKEMEDEN İNDİRİM İSTEYEBİLİR Mİ?
Kira bedeli bilirkişilerce belirlendikten sonra, kiracının eski kiracı olması nedeniyle hakim tarafından “hakkaniyet indirimi” yapılabilir. Hakkaniyet indiriminin hangi oranda yapılacağına dair mevzuatımızda herhangi bir düzenleme bulunmamakla birlikte; Yargıtay kararları gereğince bu oran %5 - %20 arasında değişmektedir.
⚠Kira bedelinin tespiti davasında dikkat edilmesi gereken süreler ve ispat araçları büyük önem arz eder. Hak kaybı yaşanmaması adına, kira bedelinin tespiti davasının alanında uzman bir hukukçu tarafından yürütülmesi, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından faydalı olacaktır.