5 yılı aşan bir kira sözleşmesinde, kira bedelinin mahkeme tarafından rayiçlere göre belirlenmesinin talep edildiği davaya, kira tespit davası denmektedir. Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın kira bedelinin emsal ve piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılır.
Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesi “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” şeklindedir. İşbu düzenleme uyarınca, tarafların kira bedeli üzerinde anlaşamaması halinde 5 yıllık periyotlarla bu davanın açılması ve kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesinin istenmesi mümkündür.
5 yılın altındaki kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılabilmesi mümkünse de, bu halde sözleşmedeki artış hükümlerine göre kira bedeli tespit edilir. 5 yılı doldurmayan kira sözleşmelerinde emsal bedellere göre karar verilemez.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davası gerek ev sahibi gerekse de kiracı tarafından açılabilir. Hukuki yararı bulunduğu sürece kiracı veya kiralayanın kira tespit davası açması arasında bir fark bulunmamaktadır.
Kira Tespit Davasında Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
5 yılı aşan kira sözleşmelerinde Mahkeme kira bedelini belirlerken: TÜFE (12 aylık ortalama) oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini, tarafların özel şartlarını dikkate alır.
Dava açıldıktan sonra taraflarca ibraz edilen veya Mahkemenin re’sen temin ettiği emsal olabilecek kira sözleşmeleri incelenecektir. Kiralanın durumu, kiracının eski kiracı olması gibi özel şartlar da dikkate alınarak emsal sözleşmeler ışığında kiralananın bedeli bilirkişi marifetiyle tespit edilir.
Kira tespit davalarında ıslah veya talep artırım yasağı bulunduğundan, dava açılırken uygulanması talep edilen kira bedelinin dava dilekçesinde açık ve net bir şekilde yazılması gereklidir.
Kira Tespit Davasıyla Belirlenecek Kira Bedeli Geriye Etkili Midir?
Türk Borçlar Kanunu 345/3. Maddesinde, kira sözleşmesinde kira artış hükmü olması halinde; yeni dönemin sonuna dek açılan kira tespit davalarının yeni dönemin başından itibaren etkili olacağı izah edilmiştir. Örnek vermek gerekirse, 01.01.2020 tarihli bir kira sözleşmesinde kira artış maddesi bulunması halinde, 01.01.2025 - 01.01.2026 dönemi içinde açılacak kira tespit davası sonucu tespit edilecek kira bedeli, 01.01.2025 tarihinden itibaren uygulanmaya başlayacaktır.
Kira sözleşmesinde kira artış maddesi bulunmaması halinde ise, kira tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önceki bir tarihte açılması veya bu süre içerisinde kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir. Davanın yeni dönemden önceki 30 gün içerisinde açılması veya bu sürede kiracıya yazılı bildirim yapılması halinde; tespit edilecek kira bedeli yeni dönemi etkileyecektir.
Kira Tespit Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir?
Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır. Davacı taraf, dava dilekçesi ile birlikte kira sözleşmesini ve kira bedelinin tespiti için gerekli delilleri (emsal kira sözleşmeleri vb.) sunarak davasını açabilir.
Kira tespit davasının açılacağı tarih, tespit edilecek kira bedeli yönünden önem arz ettiğinden dava sürecini avukat yardımı ile yürütmenizi öneririz.