İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kiracı ve kiraya veren arasında sıkça kira uyuşmazlıklarından kaynaklı sorunlar çıkmaktadır. Bu uyuşmazlıkların başında ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene belirli şartların varlığı halinde kiracının tahliyesini isteme hakkı tanımıştır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m. 350’ye göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanmak zorundaysa, kira sözleşmesinin sona erdirilmesini ve kiralananın tahliyesini talep edebilir. TBK m. 351 ise, kiralananın sonradan edinen yeni malik açısından ihtiyaç nedeniyle tahliye imkânını düzenlemektedir.
YARGITAY İÇTİHATLARI DOĞRULTUSUNDA İHTİYAÇ NEDİR?
Kiraya veren tarafından tahliye sebebi olarak ileri sürülen ihtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca ihtiyacın devamlılık arz etmesi gerekir. Sonradan doğacak olan veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtiyaç sebepleri, tahliye nedeni olarak kabul edilmez. Dava açıldığı sırada güncel ve mevcut bir ihtiyacın varlığı şart olduğu gibi, bu ihtiyacın davanın devamı sırasında da sürdürülmesi gerekmektedir. Konu ile alakalı Yargıtay içtihatları aşağıdaki gibidir;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/7288 E. - 2013/10048 K. 06.06.2013 T. "İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; davacının oğlunun dava açıldığı tarihte İstanbul’da oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı oğlunun dava açılış tarihinde ve yargılama aşamasında yerleşeceğini iddia ettiği Karabük iline gelmek için herhangi bir girişimde bulunmadığı dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Bu nedenle henüz ihtiyaç doğmamıştır. Doğmamış ihtiyaç için açılan tahliye davası dinlenemez. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur."
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1540 E. - 2021/878 K. 29.06.2021 T. “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır. (...) Davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya içeriği ile anlaşılmıştır.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2358 E. - 2017/2601 K 07.03.2017 T. “Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/424 E. - 2015/1619 K. 19.02.2015 T. “...dosya içerisinde mevcut bilirkişi raporundan dava konusu taşınmazın bulunduğu binanın bodrum katındaki otoparkta asansör bulunması, aynı binanın 3 ayrı dairesinde kızı ve torunlarının oturuyor olması gibi avantajlı özelliklerin bulunduğu, davacının halen oturduğu binanın ise yoldan rampa ve sahanlıkları bulunan merdivenlerle ulaşılması gibi davacı ve eşinin yaş durumları dikkate alındığında engel durum teşkil edebilecek nitelikte olduğunun tespit edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda dava konusu yerin davacının oturduğu konuta nazaran daha üstün nitelikte olduğu, davacı ve eşinin yaşlı kişilikleri ve kiralananın bulunduğu binada kızı ve torunlarının oturduğu dikkate alınarak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Bu içtihatlarla da görüldüğü üzere, Yargıtay iddia edilen ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu, güncel ve objektif delillerle ispatlanabilir olmasını aramaktadır. Aksi halde ihtiyaç, tahliye nedeni sayılmayacaktır. Örneğin; kiraya verenin oturmaya uygun başka bir konutu varken kendi kullanımı için kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep etmesi, iş yeri olarak kullanılacağı iddia edilen yerin bu amaca uygun olmaması, henüz küçük çocuğun taşınmazı büyüyünce kullanması için tahliye talep edilmesi gibi, Yargıtay’ın kriterlerine uymayan sebeplerle açılan tahliye davası, reddedilecektir.
KİMLER İÇİN İHTİYAÇ İLERİ SÜRÜLEBİLİR?
Kanun, ihtiyaç iddiasının sınırlı sayıda kişi için ileri sürülmesine izin vermektedir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin (koruyucu aile olunan kişi) ihtiyacı varsa, tahliye davası açılabilir.
Kural olarak kardeş, yeğen gibi kişiler bu kapsamda değerlendirilmezken, Yargıtay içtihatları doğrultusunda kardeşlere istisna tanınmıştır. Kardeşin ihtiyacı için de tahliye davası açılması mümkündür:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/12439 E. - 2014/12928 K. 24.11.2014 T. “Somut olayda; Davacı kardeşinin ihtiyacı için kiralanın tahliyesini istemiştir. TBK.nun 351. maddesinde, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler için ihtiyaç sebebiyle dava açılabileceği belirtilmiş, TMK.nun 364. maddesinde ise kardeşlerin nafaka yükümlüsü olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle, TMK.nu hükümleri gereğince bakmakla yükümlü olunan kardeşin ihtiyacı için dava açılabileceği kabul edilmelidir. Ancak, Mahkemece davacının kardeşi ihtiyaçlının, adına kayıtlı taşınmaz bulunup bulunmadığı davacının yardımına ve kiralanana ihtiyacı olup olmadığı üzerinde durulup gerekli araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
TBK madde 350 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak kiraya verenin bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Uygulamada çoğu kira sözleşmesi belirli süreler için yapılmaktadır. TBK madde 347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Her yıl yenilenerek devam eden bir kira sözleşmesinin varlığı halinde, hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın, yenilenen sürenin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması mümkündür. Örnek vermek gerekirse; 01.01.2020 tarihinde konut için 1 yıllık imzalanan kira sözleşmesi; kiracı tarafından feshedilmediği sürece her yıl yenilenmektedir. 2026 döneminde tahliye davası açabilmek için; 01.01.2025 - 01.01.2026 döneminin sonu beklenmelidir. 01.01.2026 tarihinden itibaren 1 ay içinde, yani 01.02.2026 tarihine dek tahliye davası açılması mümkündür.
Öte yandan belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi ve fesih bildirim süreleri dikkate alınır. TBK’nın 329. Maddesinde; “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu düzenleme uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olup kiraya verenin altı aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunması ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içinde tahliye davası açması gerekmektedir.
YENİ MALİK, İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINI NE ZAMAN AÇABİLİR?
TBK madde 351 uyarınca; eğer taşınmaz el değiştirmişse, kanunda yeni malik açısından ayrıca düzenleme de öngörülmüştür. Yeni malik, yukarıdaki süreleri bekleyebileceği gibi; edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla da kira sözleşmesini sona erdirebilir.
TBK madde 350’deki düzenlemenin aksine, yeni malikin kiracıya ihtar zorunluluğu vardır. Örneğin, bir taşınmazı 27.12.2025 tarihinde satın alan yeni malik, kiracıyı ihtiyaç nedeniyle tahliye etmek istiyorsa öncelikle 27.01.2026 tarihine dek kiracıya durumu ihtar etmelidir. İhtar koşulunu yerine getiren yeni malik, 6 ay sonra, 27.06.2026 tarihinden sonra artık kiracıya tahliye davası açabilir.
İhtiyaç sebebiyle açılacak davalarda dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkeme kendiliğinden göz önünde bulundurur. Bu nedenle dava açma süresinin hesabı çok mühimdir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI AÇMADAN ÖNCE ARABULUCULUĞA BAŞVURMAK ZORUNLU MUDUR?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar dava şartı eksikliği nedeniyle reddedilecektir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA İSPAT YÜKÜ KİMİN ÜZERİNDEDİR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren, ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu somut delillerle ispatlamalıdır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, 1 ila 2 yıl sürebilir. Dava süresi; ileri sürülen ihtiyacın niteliği ile ispatını kolaylığına göre uzayıp kısalabilir.
TAHLİYE KARARI VERİLMESİ HALİNDE NASIL BİR YOL İZLENİR?
Mahkeme tarafından gerçekleştirilen yargılama sonucunda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna hükmedilirse, kiracının taşınmazdan tahliyesine kararı verilir.
Bu kararın kiracıya tebliğ edilmesinden sonra, karar icraya konulabilir. Taşınmazın tahliyesi yönünde verilmiş bir karar, taşınmazın ayni hakkına ilişkin hüküm olmadığından, kesinleşmeden icra takibine konulabilecektir. Ayrıca kiracı, ilamlı icra takibine karşı itiraz ederek icra takibini de durduramayacaktır.
Tahliyesine karar verilen kiracının başvurabileceği tek yol, kararı istinaf ederek tehir-i icra prosedürünü izlemektir. Tahliye kararına karşı itiraz eden kiracı, tehir-i icra için 3 aylık kira bedelini teminat olarak yatırmalıdır.
Kiracı kendi rızasıyla süresi içinde taşınmazı tahliye ve teslim etmezse ilam hükmü icra dairesi tarafından zorla yerine getirilir ve taşınmaz alacaklıya teslim edilir.
TAHLİYE KARARINDAN SONRA KİRALANAN BAŞKASINA KİRAYA VERİLEBİLİR Mİ?
TBK m. 355’e göre; Kiraya veren, ihtiyaç amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Aksi halde eski kiracı, son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Bu düzenlemeyle, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılması engellemek istenmiştir.
✅İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verene tanınmış istisnai bir haktır ve sıkı şartlara bağlanmıştır. Sürelere uyulmaması veya ihtiyacın yeterince ispatlanamaması halinde dava reddedilmektedir. Bu nedenle hem kiraya verenin hem de kiracının hak kaybı yaşamaması için sürecin hukuki destekle yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.