İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getirmemesi hâlinde, Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene bazı özel tahliye imkânları tanımaktadır. Bu imkânlardan biri de uygulamada oldukça sık karşılaşılan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasıdır. Bu tahliye sebebi, kiracının kira bedelini sürekli olarak geç ödemesi durumunda kiraya verene önemli bir hukuki koruma sağlar.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili hükme göre kiracı, kira bedelini ödemediği için aynı kira yılı içerisinde iki defa haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirerek tahliye davası açma hakkına sahip olur.
HAKLI NEDENLE İHTARIN ŞARTLARI NELERDİR?
İhtarın haklı sayılabilmesi için; ihtarın yazılı olması, ihtarın kiracıya uygun şekilde tebliğ edilmesi, kira bedelinin ihtarın tebliği sırasında ödenmemiş olması, ihtarın bir kira yılı içinde iki farklı aya ait olması şeklinde koşulların oluşması gerekir. Bu şartların varlığı halinde, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracı aleyhine tahliye davası açılabilir.
1. İhtar Yazılı Olmalıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, ihtarların yazılı şekilde yapılması gerekir. Yazılı şekilde yapılmadığı takdirde, kiracının bu yolla tahliyesi sağlanamayacaktır. İhtarların noter yoluyla gönderilmesi, uygulamada en çok kullanılan ve dava sürecinde kolaylık sağlayan yöntemdir.
2. İhtar Kiracıya Tebliğ Edilmelidir.
İhtarnamelerin yalnızca gönderilmesi yeterli değildir. Kiracıya tebliğ edilmiş olması da gerekir. Noter aracılığıyla yapılacak ihtar için tebliğ şerhi alınarak dosyaya konulması, ihtarnamenin tebliğ edildiğinin ispatıdır; bu nedenle noterden tebliğ şerhi mutlaka alınmalıdır.
3. İhtarnamenin Tebliğine Dek Kira Bedeli Kiracı Tarafından Ödenmemiş Olmalıdır.
Kiracının ihtarname kendisine ulaşmadan önce ödemeyi yapması durumunda, söz konusu ihtar haklı ihtar sayılmayacak, bu nedene dayanarak tahliye davası açılamayacaktır. Bunun yanında; tebliğ edilen ihtarın tebliğ saati belli değil ise, kiracı tarafından tebliğ günü içinde ödeme yapılması durumunda, yine haklı ihtar oluşmayacaktır. Dolayısıyla, kiracının ihtarname çekildikten sonra kendisine tebliğ edilene kadar kira bedelini ödeme imkanı vardır.
Ancak kiracı kira bedelini ihtardan sonra öderse; ihtar, haklı ihtar niteliğini kaybetmez. Çünkü ihtarın haklılığı, kiracının kira bedelini vadesinde ödememiş olmasına dayanır. Dolayısıyla kiracı daha sonra ödeme yapsa bile ihtarın varlığı tahliye sebebinin oluşmasına engel olmaz.
4. İhtarın Bir Kira Yılı İçinde İki Farklı Aya Ait Olması Gerekmektedir.
Tahliye sebebinin oluşabilmesi için ihtarların aynı kira yılı içinde yapılması gerekir. Kira yılı, sözleşmede belirlenen başlangıç tarihinden itibaren bir yıllık süreyi ifade eder. Örneğin kira sözleşmesi 1 Mayıs tarihinde başladıysa kira yılı bir sonraki yılın 1 Mayıs’ına kadardır. İhtarların farklı kira yıllarında yapılması hâlinde iki haklı ihtar şartı gerçekleşmiş sayılmaz.
5. İhtarlar, Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Gönderilmelidir.
İki haklı ihtar ancak kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi nedeniyle gönderilmiş olmalıdır. Aidat, yan gider veya başka bir borç nedeniyle yapılan ihtarlar iki haklı ihtar kapsamında değerlendirilmez.
TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ, HAKLI İHTAR YERİNE GEÇER Mİ?
Kiracının temerrüdü sebebiyle icra müdürlükleri aracılığıyla kiracıya gönderilen örnek-13 (Tahliye İhtarlı) ödeme emri, TBK m.352/2 anlamında haklı ihtar sayılmaktadır. Uygulamada tahliye talepli icra takibi yolu, pratik olması sebebiyle sıklıkla kullanılmaktadır.
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Örneğin kira yılı 1 Ocak – 31 Aralık arasında ise ve kiracı bu süre içinde iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren en geç 31 Ocak tarihine kadar tahliye davasını açmalıdır.
Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Sürenin kaçırılması hâlinde iki haklı ihtara dayanılarak tahliye talep edilmesi mümkün olmaz.
TAHLİYE DAVASI SÜRECİ NASIL İLERLER?
Kiracının kirasını süresi içinde ödememesi ve iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet vermesi halinde, kiraya veren artık tahliye davası açabilecektir.
1. Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu kapsamda, iki haklı ihtara dayanan tahliye davaları da dava şartı olarak arabuluculuğa tabidir. Dolayısıyla kiraya veren öncelikle arabuluculuğa başvurmalı, arabuluculuk süreci anlaşma ile sonuçlanamazsa düzenlenen son tutanakla birlikte tahliye davasını açmalıdır.
2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme bakımından ise genel kural uygulanmaktadır; dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde veya davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir.
3. İspat Süreci
Dava sürecinde kiraya veren, gönderdiği ihtarları ve kiracının kira bedelini zamanında ödemediğini mahkemeye sunacağı delillerle ispat etmek zorundadır. Noter ihtarnameleri veya icra takipleri bu noktada önemli delillerdir.
⚠İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının kira bedelini sürekli geciktirmesi durumunda kiraya verene tanınan önemli bir hukuki imkândır. Kiracı kira borcunu sonradan ödemiş olsa bile, aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olması kiraya verene tahliye davası açma hakkı verir.
Ancak bu davanın açılabilmesi için haklı ihtar hususunda kanunda aranan şartların sağlanması ve dava açma süresinin kaçırılmaması gerekir. Bu nedenle hem kiraya verenlerin hem de kiracıların kira hukukuna ilişkin bu düzenlemeleri iyi bilmesi ve gerektiğinde hukuki yardım almaları, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır.